เปรียบเทียบราคาประเมินกรมธนารักษ์ vs ราคาตลาดจริง ที่ดินฉะเชิงเทรา ปี 2568

บทนำ

การซื้อขายที่ดินไม่ว่าจะที่ไหนก็ตาม มักมี “สองราคา” ที่นักลงทุนต้องทำความเข้าใจเสมอ นั่นคือ ราคาประเมินราชการ และ ราคาตลาดจริง
ราคาประเมินกรมธนารักษ์ถูกใช้เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีที่ดิน และภาษีสิ่งปลูกสร้าง ในขณะที่ราคาตลาดจริงสะท้อนอุปสงค์–อุปทานในพื้นที่และเป็นราคาที่ผู้ซื้อผู้ขายใช้ต่อรองกันจริง ๆ

ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ความต่างระหว่างสองราคานี้ยิ่งน่าสนใจ เพราะที่ดินกำลังได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มอเตอร์เวย์สายใหม่ และรถไฟความเร็วสูง ทำให้ราคาตลาดขยับตัวแรงกว่าที่ราชการประเมินหลายเท่า บทความนี้จะพาไปดูอย่างละเอียดว่าความแตกต่างมีมากน้อยแค่ไหน และนักลงทุนควรใช้ข้อมูลอย่างไรให้เป็นประโยชน์

ราคาประเมินกรมธนารักษ์คืออะไร?

ราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์จะถูกกำหนดทุก ๆ 4 ปี และใช้สำหรับวัตถุประสงค์ทางกฎหมายเป็นหลัก เช่น

• คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน

• คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• ใช้เป็น baseline สำหรับการจัดเก็บภาษี

ตัวเลขราคาประเมินในฉะเชิงเทราที่พบได้บ่อย เช่น

• โซน อำเภอเมือง (โสธร–บางพระ): ประเมินเฉลี่ย 2,250 บาท/ตร.วา หรือราว 9 แสนบาท/ไร่

• โซน บางปะกง: ประเมิน 3,000–5,000 บาท/ตร.วา หรือประมาณ 1.2–2 ล้านบาท/ไร่

ราคานี้จะไม่ค่อยเปลี่ยนบ่อยนัก และมักต่ำกว่าราคาตลาดจริงอย่างมาก

ราคาตลาดจริงในฉะเชิงเทรา

เมื่อมองจากการซื้อขายจริงในปี 2568 ราคาตลาดของที่ดินฉะเชิงเทรามีการปรับขึ้นตามศักยภาพของทำเล โดยแบ่งได้ดังนี้

• โซนเมือง (โสธร, บางพระ): ราคาตลาดจริงเฉลี่ย 4–6 ล้านบาท/ไร่ โดยเฉพาะแปลงที่มีหน้ากว้างหรือติดถนนใหญ่สามารถทะลุเกิน 7 ล้านบาท/ไร่

• โซนบางปะกง: ทำเลทองใกล้นิคมอุตสาหกรรม ราคาตลาดอยู่ที่ 5–10 ล้านบาท/ไร่ ขึ้นกับความสะดวกในการเข้าถนนใหญ่และเขตสีผังเมือง

• โซนบ้านโพธิ์และบางคล้า: ราคายังอยู่ที่ 2–3 ล้านบาท/ไร่ ถือว่ายังเป็นจุดที่นักลงทุนมองหาโอกาสในระยะยาว

• พื้นที่เกษตรกรรมรอบนอก: ราคาตลาดอาจยังใกล้เคียงกับราคาประเมิน (2–2.5 ล้านบาท/ไร่) แต่มีโอกาสขยับขึ้นหากโครงการโครงสร้างพื้นฐานมาถึง

ทำไมนักลงทุนต้องรู้ทั้งสองราคา?

การเข้าใจทั้งราคาประเมินและราคาตลาดจริงมีประโยชน์หลายด้าน ได้แก่

1. ใช้ราคาประเมินสำหรับวางแผนภาษี
   ผู้ถือครองที่ดินสามารถคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่วงหน้าได้ถูกต้อง และผู้ซื้อสามารถประเมินค่าธรรมเนียมการโอนที่กรมที่ดินได้

2. ใช้ราคาตลาดในการต่อรองจริง
   การซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงจะอิงราคาตลาด นักลงทุนที่อ้างอิงแต่ราคาประเมินอาจไม่สามารถปิดการซื้อขายได้

3. เข้าใจช่องว่างระหว่างสองราคา = โอกาสลงทุน
   ยกตัวอย่าง: ที่ดินโสธร ราคาประเมินเพียง 9 แสน/ไร่ แต่ตลาดจริงขายที่ 5 ล้านบาท/ไร่ → ส่วนต่างมหาศาลนี้สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่มี demand สูงและยังมีแนวโน้มไปต่อ

ปัจจัยที่ทำให้ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมิน

1. ทำเลทอง – แปลงติดถนนใหญ่ ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือใกล้ศูนย์ราชการ

2. โครงสร้างพื้นฐานใหม่ – มอเตอร์เวย์สาย 7 รถไฟความเร็วสูง ท่าเรือมาบตาพุด

3. เขตผังเมือง – เขตสีม่วงและสีชมพูสำหรับอุตสาหกรรมและพาณิชย์ ดันราคาสูงกว่าที่ราชการประเมิน

4. อุปสงค์จากนักลงทุนต่างชาติ – นักลงทุนจีน ไต้หวัน และญี่ปุ่นเริ่มซื้อเพื่อสร้างฐานการผลิต

สรุป

ราคาประเมินกรมธนารักษ์มีบทบาทสำคัญในการวางแผนภาษี แต่ราคาตลาดจริงคือสิ่งที่สะท้อนภาพการลงทุนและความต้องการจริง นักลงทุนที่เข้าใจทั้งสองชุดข้อมูลจะสามารถประเมินความคุ้มค่าและตัดสินใจได้แม่นยำกว่า

📌 หากคุณกำลังมองหาที่ดินในฉะเชิงเทรา ทั้งเพื่อการลงทุนหรือเพื่อพัฒนาโครงการจริง
👉 สามารถดูประกาศ ขายที่ดินฉะเชิงเทรา ที่อัปเดตล่าสุดได้ที่ FactoryBuySell